Folgen der neuen BGH-Rechtsprechung für Mieter und Vermieter
Mietrecht: Neues zu Schönheitsreparaturen

Fachanwalt für Miet- undWohnungseigentumsrecht

In mehreren Aufsehen erregenden Entscheidungen hat der Bundesgerichtshof (BGH) seine Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen grundlegend geändert. Sollen Schönheitsreparaturen, z.B. das regelmäßige Streichen der Wände, durch Formularvertrag auf den Mieter abgewälzt werden, ist dies nur noch möglich, wenn die Wohnung bei Einzug renoviert ist (z.B. BGH Az. VIII ZR 242/13). War die Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses unrenoviert, muss der Mieter im Grundsatz weder während der Mietdauer noch bei Auszug streichen.

Renoviert oder unrenoviert?

Renoviert ist die Wohnung nicht nur dann, wenn sie kurz vor Einzug frisch gestrichen worden ist. Auch wenn die Wohnung nach dem Renovieren kurzzeitig von einem anderen Mieter bewohnt worden ist, kann sie noch als renoviert gelten. Voraussetzung nach dem BGH ist, dass die Wohnung trotz leichter Gebrauchsspuren den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermittelt. Um Streit über diese Frage zu vermeiden, empfiehlt es sich im Übergabeprotokoll bei Einzug festzuhalten ob und inwieweit die Wohnung renoviert ist.

Keine Zahlung anteiliger Renovierungskosten durch Mieter

Bisher sehen viele Formularverträge vor, dass der Mieter die anteiligen Renovierungskosten zahlen muss, wenn er vor Ablauf der vereinbarten Renovierungsfrist auszieht. Auch solche Klauseln sind nach den jüngsten BGH-Entscheidungen unwirksam (BGH Az. VIII 242/13).

Was ist bei neuen Mietverträgen zu beachten?

Vermieter sollten bei der Wahl eines Vertragsmusters darauf achten, dass der Vertrag dem Mieter die Schönheitsreparaturen nur für den Fall überträgt, dass die Wohnung bei Einzug renoviert ist. Noch wichtiger ist eine Regelung, wodurch klargestellt wird, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, Schönheitsreparaturen durchzuführen oder auf seine Kosten durchführen zu lassen. Denn andernfalls könnte der Mieter während der Mietzeit in bestimmten Fällen vom Vermieter eine Renovierung verlangen.

Viele Vermieter gehen wegen der komplizierten Rechtslage verstärkt dazu über, die Wohnungen nur noch unrenoviert zu vermieten. Sie überlassen es dem Mieter, ob er die Wohnung selbst nach eigenen Wünschen bei Einzug renoviert. Die Folge ist, dass die Wohnung bei Auszug auch nur unrenoviert zurückgegeben werden muss. Der Vermieter sollte jedoch auch in diesem Fall im Mietvertrag klarstellen, dass er nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.

Individuelle Vereinbarungen

Die Entscheidungen des BGH sind zu vorformulierten Mietvertragsbedingungen ergangen (z.B. Vertragsformulare aus dem Schreibwarenhandel). Möglich und zulässig bleibt es deshalb, für den Einzelfall mit dem Mieter z.B. gegen einen einmaligen Mietnachlass auszuhandeln, dass die Wohnung bei Auszug vom Mieter renoviert werden muss. Vermieter, die von dieser Möglichkeit Gebrauch machen möchten, sollten sich, um Fehler zu vermeiden, vor Abschluss des Mietvertrages anwaltlich beraten lassen.

Kunterbunte Wohnung

Unabhängig davon, ob eine wirksame Schönheitsreparaturklausel vorliegt, kann ein Schadensersatzanspruch des Vermieters bestehen, wenn der Mieter die Wohnung in ungewöhnlichen Farben zurückgibt, obwohl er sie weiß oder mit hellen Farben übernommen hat.

Nach einer Entscheidung des BGH (Az. VIII ZR 416/12) muss der Mieter in diesem Fall zumindest die Mehrkosten tragen, die dem Vermieter dadurch entstehen, dass der Mieter die Wohnung in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt (z.B. dunkle oder grelle Farben).

Denn eine ausgefallene Farbgestaltung erschwert es dem Vermieter einen neuen Mieter zu finden. Während der Mietzeit darf der Mieter die Wohnung nach seinem Geschmack auch ausgefallen streichen, solange er sie bei Auszug in hellen und neutralen Farben hinterlässt.
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