BGH ändert die Rechtsprechung bei den Schönheitsreparaturen
Millionen von Mietern werden entlastet

Der Bundesgerichtshof hat in zwei wegweisenden aktuellen Entscheidungen vom 18. März 2015 Grundsatzurteile zu Schönheitsreparaturen getroffen (Az: BGH VIII ZR 185/14 und BGH VIII ZR 242/13). In beiden Urteilen hat der BGH seine bisherige, seit mehreren Jahrzehnten geltende Rechtsprechung, aufgegeben.

Die eine Entscheidung beschäftigt sich mit der Wirksamkeit von Klauseln im Mietvertrag, die die Renovierungsverpflichtung per Mietvertrag auf die Mieter übertragen, unabhängig vom Zustand der Wohnung beim Einzug.

Während es bisher egal war, ob eine Wohnung renoviert oder unrenoviert angemietet wurde, gilt jetzt, dass eine Vertragsklausel, die dem Mieter einer unrenoviert angemieteten Wohnung die Schönheitsreparaturen auferlegt, unwirksam ist. Im Ergebnis würde dies bedeuten, dass der Mieter auch zur Beseitigung von Gebrauchsspuren des Vormieters verpflichtet wäre, und der Mieter die Wohnung gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie angemietet hat.

Hierin sieht der BGH eine unangemessene Benachteiligung, mit der Konsequenz, dass die gesamte Klausel unwirksam ist und die Renovierungspflicht nicht besteht. Weitere Konsequenz ist, dass der Vermieter selbst renovieren muss.

Eine noch weitreichendere Entscheidung ist die Feststellung des BGH, dass die sogenannten Quotenklauseln generell unwirksam sind. Während der BGH bei der erstgenannten Klausel noch ein Hintertürchen gelassen hat, nämlich insofern, als dass die Klausel dann unwirksam sein kann, wenn der Vermieter dem Mieter einen angemessenen Ausgleich bietet, ist die sogenannte Quotenklausel per se unwirksam.

Dies dürfte mehrere Millionen Mietverträge betreffen, da fast alle formularmäßigen Mietverträge mit derartigen Quotenklausel ausgestattet sind. Die Quotenklausel besagt, dass der Mieter, der vor Ablauf der typischen Renovierungsfristen auszieht (Flur, Küche, Bad alle drei Jahre, die Haupträume der Wohnung alle fünf Jahre, und sonstige Nebenräume alle sieben Jahre) anteilig mit den Renovierungskosten belastet werden können. Hierin sieht der BGH ebenfalls eine unangemessene Benachteiligung der Mieter, da die Regelung zu ungenau ist.

Der Mieter könne seine finanzielle Belastung nicht verlässlich ermitteln, sie sei nicht klar und verständlich, da sie auf das hypothetische Wohnverhalten der Mieter abstelle und nicht die konkrete Situation berücksichtige.

Mieter können damit einfach vor Ablauf der üblichen Renovierungsfristen ausziehen, ohne irgendetwas bezahlen zu müssen. Wichtig ist allerdings auch, dass die Unwirksamkeit der Quotenklausel nicht bedeutet, dass generell keine Schönheitsreparaturen mehr abzuleisten sind. Eine wirksame Renovierungsklausel, die dem Mieter die Renovierungen während der Mietzeit aufbürdet, kann immer noch im Mietvertrag stehen.

Konsequenz aus den genannten Urteilen ist, dass Mieter, welche bei Auszug renoviert haben oder nach einer bestehenden Quotenklausel Kosten bezahlt haben, vom Vermieter jetzt Geld zurückverlangen können. Dies hat der BGH bereits im Jahr 2011 entschieden. Hier gilt es allerdings, sich zu beeilen, da eine kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten ab Beendigung des Mietvertrages gilt.

Im Einzelfall ist hier der Gang zum Fachmann schleunigst angeraten, oft auch bereits vor Auszug ratsam, um die Klauseln im Mietvertrag anwaltlich überprüfen zu lassen.
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