Bindet eine Reservierungsvereinbarung/Kaufabsichtserklärung den Interessenten einer Immobilie?
Die Reservierungsvereinbarung

Grundstücksverträge - mit und ohne Bauwerk - sind für die Beteiligten in der Regel von großer wirtschaftlicher Bedeutung. Käufer und Verkäufer sollen vor übereilten Verkäufen, unüberlegten Bedingungen und aus Beweisgründen geschützt werden. Deswegen sieht § 311b BGB vor, dass ein Vertrag durch den sich ein Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung bedarf. Wegen der damit verbundenen hohen formalen Hürden drängen Verkäufer oder Immobilienmakler häufig auf eine schnelle Entscheidung des Interessenten als für diesen vermeintlich vorteilhaft.

Um eine solche Bindung möglichst schnell herbeizuführen, schließen sie mit dem Interessenten eine Reservierungsvereinbarung oder Kaufabsichtserklärung, bei welcher der Kunde zur Bekräftigung seiner Absicht eine bestimmte Reservierungsgebühr zu entrichten hat. So sei sichergestellt, dass das Objekt weiteren Interessenten nicht mehr angeboten und für den Erwerber gesichert sei.

Ebenso enthalten derartige Vereinbarungen regelmäßig für den Fall, dass sich der potenzielle Käufer umentscheidet oder "zurücktritt" eine sogenannte Vertragsstrafe oder "Aufwandspauschale", die nicht zurückbezahlt wird. Für den Erwerber stellt sich die Frage, ob er trotz dieser Vereinbarung gleichwohl die Reservierungsgebühr zurückverlangen kann, oder die Aufwandspauschale anfällt.

Die Frage ist, wann derartige Reservierungsvereinbarungen als Umgehung des Beurkundungserfordernisses anzusehen sind. Die Rechtsprechung bejaht dies dann, wenn im Falle der Lossagung ins Gewicht fallende wirtschaftliche Nachteile vereinbart sind, die letztendlich - mittelbar - einem Zwang zur Veräußerung oder zum Erwerb gleichkommen. Das gilt insbesondere für Vertragsstrafenversprechen oder für eine verwirkte "Aufwandspauschale", die sich der Makler oder Verkäufer für den Fall versprechen lässt, dass ein Grundstück nicht veräußert oder nicht erworben wird.

Maßgebliches Kriterium nach der unveränderten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 10.02.88 IVa ZR 268/86) ist die Höhe des sogenannten "Bindungsentgelts", mit dem Druck auf den Interessenten zum Erwerb eines Grundstücks ausgeübt wird.

Die kritische Grenze liegt hier bei zehn Prozent der üblichen Maklerprovision. Nimmt man vier Prozent als zulässige Maklerprovision an, bedeutet dies beim Kauf einer Wohnimmobilie für 300 000 Euro eine Provision von 12 000 Euro. Somit wäre bei zehn Prozent aus 12 000 die zulässige Wirksamkeitsgrenze einer Aufwandspauschale überschritten, wenn sie höher als 1200 Euro ist.

Die Bindungswirkung ist aber grundsätzlich auch für den potenziellen Erwerber zweckmäßig, weil er mit dieser Vereinbarung im Hintergrund z.B. die Finanzierung abklären kann, ohne befürchten zu müssen, dass während dieser Verhandlungen das Grundstück anderweitig veräußert wird. Geschieht dies doch, kann er zwar nicht auf Erfüllung klagen, aber immerhin seine Aufwendungen und gegebenenfalls Schadenersatz verlangen.

Hauptanliegen der Rechtsprechung bleibt gleichwohl der Schutz des Erwerbers vor der Umgehung des Beurkundungszwanges, den er wegen der Höhe des Bindungsentgelts auch regelmäßig erreicht.
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