Der Architektenvertrag
Bauen im Bestand

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Vertrauensanwalt des BDA (Bund Deutscher Architekten)

Das Bauen im Bestand kann für den Architekten eine reizvolle Herausforderung vor allem dann sein, wenn seine Aufgabenstellung nicht in bloßer Instandsetzung liegt, sondern ihm im Rahmen einer umfassenden Sanierung Gestaltungsmöglichkeiten eröffnet. Im wirtschaftlichen Bereich stellen sich für den Architekten freilich zusätzliche Aufgaben.

Die für den Bauherrn besonders wichtigen Kosten lassen sich beim Bauen im Bestand regelmäßig wesentlich schlechter prognostizieren, als bei einem Neubau. So kann es mannigfaltige Überraschungen geben, beispielsweise erscheint im Dachgeschoss nach der Entfernung von Wandverkleidungen ein historisch bedeutender Dachstuhl, der das Interesse der Denkmalschutzbehörde weckt.

Falls bei den Sanierungsmaßnahmen aus Kostengründen davon abgesehen wird, aktuelle DIN-Normen anzuwenden, ist bei der Vertragsgestaltung allerhöchste Vorsicht geboten. Von der Sorgfalt bei der Vertragsgestaltung kann auch abhängen, ob der Architekt ein von ihm gerichtlich geltend gemachtes Honorar für sämtliche Leistungsphasen in Höhe von 186 161,70 Euro erhält oder nur einen Bruchteil hiervon für die Leistungsphase 1 (Grundlagenermittlung) oder: Gar nichts. Am 23. April 2015 hat der Bundesgerichtshof hierzu ein interessantes Urteil verkündet. Eine ältere Dame war Eigentümerin von vier Altbauten mit Mietwohnungen. Sie schloss einen Architektenvertrag für das "Bauvorhaben F Straße 4-10 in H." In dem Formularvertrag waren als Aufgaben des Architekten angekreuzt Erweiterung, Umbau, Modernisierung, Instandsetzung/Instandhaltung. Außerdem waren alle neun Leistungsphasen nach der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) angekreuzt. Für den Fall der Kündigung des Vertrags war geregelt, dass der Architekt grundsätzlich das vereinbarte Honorar nach Abzug seiner ersparten Aufwendungen erhält.

Als "besondere Leistung" des Architekten war "Mitwirken bei der Kreditbeschaffung" geregelt. Es blieb völlig offen, ob alle Gebäude betroffen sein sollten und für welche der einzelnen Gebäude welche Arbeiten geplant werden sollten. Der Architekt begann sich einzuarbeiten. Kurze Zeit nach Vertragsschluss teilte die Bauherrin ihm mit, dass der Architekt seine Planungsbemühungen zunächst einstellen solle. Eine weitere schrittweise Teilsanierung werde beauftragt, sobald die finanziellen Mittel es wieder erlauben.

Nachdem sich die Bauherrin dann nicht mehr meldete, erstellte der Architekt eine Schlussrechnung über das Honorar sämtlicher Leistungsphasen. Den gesamten Betrag von 186 161,70 Euro klagten dann die Anwälte des Architekten ein. Nach ihrer Rechtsauffassung war ein wirksamer Architektenvertrag abgeschlossen, der von der Bauherrin gekündigt worden ist. Dies würde dazu führen, dass dem Architekten sein Honorar - abzüglich ersparter Aufwendungen - zustehe. Das Landgericht teilte die Auffassung und verurteilte die Beklagte antragsgemäß. Diese ging in Berufung.

Das Berufungsgericht gab ihr Recht und wies die Klage vollständig ab. Es sei ein wirksamer Architektenvertrag nicht zustande gekommen, weil die wesentlichen Bestandteile eines solchen Vertrags fehlten. Insbesondere ergäbe sich aus dem Vertrag nicht, welche Tätigkeiten vom Kläger auszuführen seien. Der Vertrag sei viel zu unbestimmt. Dass ein und derselbe Sachverhalt zu insgesamt drei unterschiedlichen Rechtsmeinungen führen kann zeigt dann das Urteil des BGH in der Revisionsinstanz. Um zum gewünschten Ergebnis zu gelangen, griff der BGH auf § 315 BGB zurück, eine Bestimmung, die nicht gerade allzu häufig angewendet wird.

Der BGH teilte die Auffassung des Berufungsgerichts, wonach der Vertragsinhalt zu unbestimmt sei. Dies führe aber nicht zu einer Unwirksamkeit des Vertrages. Vielmehr sei die Beklagte als Auftraggeberin berechtigt, den Leistungsinhalt nach § 315 BGB "nach billigem Ermessen" zu treffen.

Bei dieser Variante erhielt der Architekt also das Honorar für die tatsächlich ausgeführten Leistungen, Leistungsphase 1: Grundlagenermittlung. Dies war freilich nur ein Bruchteil der eingeklagten Summe. Weitere Leistungen hat die Beklagte nicht mehr "abgerufen".
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