Erleichterte Kündigungsmöglichkeit für Vermieter - Änderung von Wohnraum zu Gewerberaum
Sonderkündigungsrecht des Vermieters im selbstgenutzten Zweifamilienhaus

Der Vermieter von Wohnraum darf - anders als der Mieter - nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat. Dies liegt daran, dass eine Wohnung als Lebensmittelpunkt des Mieters unter besonderem gesetzlichen Schutz steht. Zu den häufigsten Kündigungsgründen der Vermieter zählen Zahlungsverzug und Eigenbedarf.

Nicht selten gibt es jedoch Mietverhältnisse, die sehr streitbehaftet sind, ohne dass hierin gleich ein anerkannter Kündigungsgrund liegt. Die Situation wird dann umso belastender, je näher Mieter und Vermieter zusammen leben und je mehr sie miteinander zu tun haben.

Der Gesetzgeber hat daher für Vermieter einer Wohnung in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen er eine selbst bewohnt, einen Ausweg geschaffen. In derartigen Häusern darf der Vermieter auch ohne Kündigungsgrund kündigen, wenn er sich im Kündigungsschreiben ausdrücklich auf dieses Sonderkündigungsrecht beruft. Als Ausgleich für diese Erleichterung verlängert sich die Kündigungsfrist des Vermieters um drei Monate, wenn er von dieser Möglichkeit Gebrauch macht.

Allerdings wirft diese Kündigungsmöglichkeit auch schnell Fragen auf, z. B. welche Räume als Wohnung zählen. Was ist mit ausgebauten Dachböden oder Kellerräumen? Über wie viele Stockwerke darf sich eine Wohnung erstrecken? Wie wirken sich Gewerberäume im Anwesen aus? Einigkeit besteht darüber, dass es keine Rolle spielt, wie viele Wohnungen im Gebäude baurechtlich genehmigt sind. Entscheidend sind die tatsächlichen Umstände.

Eine Wohnung ist eine abgeschlossene Einheit, die über ein Bad verfügt und in der die Anschlüsse für eine Küchenzeile vorhanden sind. Auf die tatsächliche Nutzung kommt es nicht unbedingt an. Neben den beiden Wohnungen dürfen im Anwesen auch Gewerberäume vorhanden sein.

In einer neueren Entscheidung hatte sich der Bundesgerichtshof (BGH · Urteil vom 18. Februar 2015 · Az. VIII ZR 127/14) mit einer Konstellation auseinanderzusetzen, in der ursprünglich drei Wohneinheiten im Gebäude vorhanden waren und nach Abschluss eines Wohnungsmietvertrages eine der drei Wohnungen als Büro für eine GmbH des Vermieters genutzt wurde.

Es gab somit eine vermietete Wohnung, die Wohnung des Vermieters und ein Büro. Der Vermieter war der Auffassung, es gäbe nunmehr nur noch zwei Wohnungen und eine Gewerbeeinheit und kündigte.

Während das Landgericht Bochum den Mieter zur Räumung verurteilte, hielt der BGH die Kündigung für unwirksam. Auch die nachträgliche veränderte Nutzung einer Wohnung ändere nichts daran, dass die Räume weiterhin als Wohnung geeignet seien und so genutzt werden könnten. Die tatsächliche Nutzung sei nicht ausschlaggebend.

Etwas anderes gilt aber, wenn die als "Wohnung" taugliche Einheit bereits zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses gewerblich genutzt wurde (BGH · Urteil vom 25. Juni 2008 · Az. VIII ZR 307/07). In dieser Entscheidung stellte der BGH auch klar, dass sich eine einheitliche Wohnung durchaus über mehrere Stockwerke erstrecken kann.

Sind die Voraussetzungen des Sonderkündigungsrechts erfüllt, bietet es Vermietern in belasteten Mietverhältnissen häufig den einzigen Ausweg.
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