Fragen zur Installationspflicht und Kostentragungspflicht
Rauchwarnmelderpflicht für Wohnungen

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Rauchwarnmelder gehören zwischenzeitlich als unverzichtbares Warnsystem zur Grundausstattung von Wohnräumen. Mittlerweile sehen 13 Bundesländer - darunter auch Bayern - die Ausstattung von Wohnungen mit Rauchwarnmeldern vor. Im Nachfolgenden sollen einige der damit im Zusammenhang stehenden Fragen beantwortet werden.

1. Anwendungsbereich

Art. 46 BayBauO sieht vor, dass die Installationspflicht von Rauchmeldern für Wohnungen gültig ist. Die Vorschriften gelten deswegen nicht für gewerbliche Räume und auch nicht für öffentliche Gebäude. Bei diesen wird im Regelfall ein Brandschutzkonzept bei der Genehmigung gefordert und in diesem Zusammenhang diese Frage geregelt.

2. Installationspflicht

Bei Neubauten ist der Einbau von Rauchwarnmeldern bereits seit 1. Januar 2013 Pflicht.

Für bereits bestehende Wohnungen sehen die Landesbauordnungen eine Nachrüstpflicht vor, die von Land zu Land unterschiedlich ist. In Bayern sind die Eigentümer von Wohnungen verpflichtet, die Nachrüstung bis spätestens 31. Dezember 2017 vorzunehmen.

Es muss in Schlafräumen, Kinderzimmern sowie Fluren, die zu Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens ein Rauchwarnmelder eingebaut werden.

3. Wer ist zur Installation verpflichtet?

Für die Installation der Rauchwarnmelder sind die Bauherrn und bei vorhandenen Wohnungen die Eigentümer verantwortlich. Die Verpflichtung der Eigentümer erstreckt sich auch auf den Austausch nicht mehr funktionstüchtiger Rauchwarnmelder durch neue Geräte.

4. Wer trägt die Anschaffungskosten?

Kauft der zum Einbau verpflichtete Eigentümer die Geräte, so können die Anschaffungskosten nicht als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, denn sie sind als solche im Katalog zulässig unbelegter Betriebskosten nicht aufgeführt. Andererseits wird die Auffassung vertreten, dass es sich um sonstige Betriebskosten handelt. Voraussetzung hierfür wäre allerdings dann, dass eine solche Umlagepflicht im Mietvertrag überhaupt vorgesehen ist.

Daneben wird die Auffassung vertreten, dass die Anschaffungskosten eine Modernisierungsmaßnahme darstellen, die über § 559 BGB zur Mieterhöhung berechtigt.

Wichtig in diesem Zusammenhang ist, dass mit dem Einbau von Rauchwarnmeldern eine Modernisierungsmaßnahme vorliegt. Der Mieter muss deswegen ihren Einbau dulden. Insbesondere bedeutet dies, dass der Mieter dem Handwerker den Zugang zur Wohnung gewähren muss.

Werden die Rauchwarnmelder nicht käuflich erworben, sondern angemietet, dürfen diese Kosten wohl nicht als Betriebskosten umgelegt werden, wobei sich derzeit insoweit jedoch noch keine herrschende Meinung gebildet hat.

5. Abwälzung der Wartungspflicht auf den Nutzer

Es ist möglich, die Wartungspflicht für Rauchwarnmelder auf den Mieter zu übertragen, was allerdings eben vertraglich dann auch ausdrücklich festgelegt sein muss. Insoweit ist auch regelungsfähig, ob die Wartung durch den Mieter oder den Vermieter bzw. einer vom Vermieter beauftragten Firma durchgeführt wird.

Es dürfte anzuraten sein, dass der Vermieter die Wartungspflicht auf Kosten des Mieters selbst bzw. durch eine Firma ausübt und dann auf den Mieter umlegt. Dadurch kann er sich sicher sein, dass er später insoweit nicht wegen der Verletzung der Verkehrssicherungspflicht - ihm obliegt ja auch bei Übertragung auf den Mieter eine Aufsichtspflicht - in Regress genommen wird.

Wird eine Drittfirma damit beauftragt, die Wartung durchzuführen, ist zu unterscheiden, ob auch Instandhaltungsanteile in den fällig werdenden Kosten mit enthalten sind. Es handelt sich dann nämlich um einen sogenannten Vollwartungsvertrag. Instandhaltungsanteile dürfen aber nicht als Betriebskosten umgelegt werden.

6. Wartungskosten als Betriebskosten

Ob bei bereits bestehenden Mietverträgen die Wartungskosten als Betriebskosten abgesetzt werden können, hängt vom Inhalt des Vertrages ab und welche Regelungen dort bezüglich der Betriebskosten getroffen worden sind. Insoweit empfiehlt sich eine Überprüfung, da bezüglich der Umlegung von Betriebskosten in den Mietverträgen sehr unterschiedliche Klauseln verwendet werden und nicht jede Klausel eine solche Umlage ermöglicht.
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