Kapitalanlage mit Tücken

Ein Haus am Meer - davon träumen viele. Doch eine Ferienimmobilie eignet sich nicht immer als Kapitalanlage. Bild: hfz

Ein Ferienhaus als Kapitalanlage? Das klingt reizvoll, will aber gut überlegt sein. Denn die Einnahmen sprudeln nicht automatisch. Es gibt Kosten, an die mancher Käufer gar nicht denkt. Und rechtlich ist auch so einiges zu beachten.

Ein Ferienhäuschen am Meer als Kapitalanlage? Das spült über mehrere Monate hinweg kräftig Mieteinnahmen aufs Konto daheim, wenn die Immobilie nicht gerade selbst genutzt wird. Das klingt in der Theorie verlockend. Doch die Realität sieht oft anders aus. Ein Überblick mit Fragen und Antworten:

Eine Ferienimmobilie als Kapitalanlage: Wie sinnvoll ist das?

"In der aktuellen Niedrigzinsphase kann es sinnvoll sein, den Anteil an sicheren Geldanlagen zu reduzieren und zum Beispiel mehr auf Sachwerte wie Immobilien zu setzen", sagt Ralf Scherfling von der Verbraucherzentrale NRW. Anleger sollten ihr Vermögen aber möglichst breit streuen und darauf achten, dass am Ende nicht die Sachwerte auf einmal das Portfolio dominieren.

Lohnt sich das finanziell?

"Eine Ferienimmobilie lohnt sich finanziell meist dann, wenn sie wenig oder gar nicht selbst genutzt wird sowie konstante und hinreichend hohe Mieteinnahmen erzielt werden können", erklärt Alexander Wiech von Haus & Grund Deutschland mit Sitz in Berlin. Sie lohnt sich außerdem eher, wenn man die steuerlichen Anfangsverluste mit anderen Einkünften verrechnen kann, erklärt Hans-Jochen Gerlach vom Verband Wohneigentum. Vor einem Kauf sollten sich Interessenten überlegen, ob eine gute Nebensaison möglich ist und Aussicht auf eine Saison über die Weihnachtstage besteht. Wichtig ist, beim Kaufpreis nicht übers Ohr gehauen zu werden - hilfreich ist, Vergleichspreise am Ort und die realistischen Mieteinnahmen zu kennen.

Wo finden Interessenten geeignete Objekte?

Das Internet kann eine erste Anlaufstelle sein: Einfach in einer Suchmaschine die Wörter "Ferienimmobilien kaufen" eingeben - schon erscheinen eine Reihe von Ergebnissen. "Unabdingbar sind umfassende Besichtigungen und ein Erkunden der Umgebung vor Ort", sagt Peter Schöllhorn von der Deutsche Schutzvereinigung Auslandsimmobilien (DSA). Entscheidend ist die Lage des Objektes. Kaufinteressenten können sich auch an Makler wenden, die auf Ferienimmobilien spezialisiert sind. Zu Rate gezogen werden sollten außerdem Fachanwälte und Steuerberater, die die Region kennen.

Finanziert sich das Objekt mit Blick auf Mieteinnahmen von allein?

"Wenn die Immobilie nicht auch selbst genutzt wird, die Auslastung stimmt und die Miete richtig kalkuliert wurde, sollte die Finanzierung gesichert sein", sagt Alexander Wiech. Bei der Mietkalkulation muss man aber auch das Risiko des Leerstands berücksichtigen. Und Ferienwohnungen haben im Vergleich zu sonstigen Mietwohnungen durch wechselnde Bewohner zusätzliche Risiken. "Dazu gehören etwa höhere Abnutzung sowie Beschädigungen etwa an Teppichböden oder Gardinen", so Gerlach. "Wenn das Objekt komplett mit Eigenkapital bezahlt wird, bestehen aber sehr gute Chancen, von Anfang an Überschüsse und eine Rendite zu erzielen."

Welchen Aufwand haben Eigentümer mit ihrer Ferienimmobilie?

Wer nicht selbst vor Ort sein kann, muss jemanden mit Vermietung, Verwaltung und Pflege beauftragen. Das übernehmen häufig Agenturen, die es in den meisten Ferienregionen gibt. "Eine Agentur kümmert sich häufig auch um die Organisation der Endreinigung oder das Beschwerdemanagement", erklärt Gerlach. Das kostet nach seinen Angaben bis zu 20 Prozent der Einnahmen.

Welche Zusatzkosten kommen auf einen zu?

Die Immobilie muss modernisiert und instandgesetzt werden, das kann ins Geld gehen. "Neben Verwaltungs- und Pflegekosten fallen die üblichen Betriebskosten wie Grundsteuer sowie Entwässerungs- und Müllgebühren an", erklärt Wiech. Fahrtkosten kommen hinzu für den Fall, dass der Eigentümer dann und wann nach dem Rechten sehen möchte.

Wo lauern Fallen?

"Wichtig ist zu klären, ob es sich um eine bereits als Ferienwohnung genehmigte Immobilie handelt", sagt Wiech. Sollte das Objekt eine klassische Wohnimmobilie sein, kann sie nicht immer als Ferienwohnung vermietet werden. Schöllhorn weist darauf hin, dass in Ländern wie Italien, Frankreich und Spanien privatschriftliche Kaufverträge ohne notarielle Beurkundung verbindlich sind. "Der Vertrag ist also auch dann gültig, wenn es sich nur um ein normales Blatt Papier handelt." Unerfahrene Kaufinteressenten könnten dabei übervorteilt werden. Nach Angaben von Gerlach gibt es bei neu gebauten und noch nicht beworbenen Wohnungen eine Anlaufzeit hinsichtlich Auslastung und Einnahmen: "Das sollte bei der Kalkulation berücksichtigt werden."

Was sind typische Fehler?

"Spontankäufe sollte man tunlichst unterlassen", sagt Gerlach. Schöllhorn rät, darauf zu achten, dass der Käufer möglichst bald ins Eigentumsregister oder Grundbuch eingetragen wird: "Nur dann ist der Eigentümer abgesichert, dass das Grundstück oder die Wohnung nicht noch ein zweites Mal an einen Käufer, der mit der Eintragung zuvorkommt, verkauft oder mit einer Hypothek belastet wird."
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