Sanierung: Alle zahlen

Der Keller fault weg, die darin befindliche Wohnung ist nicht nutzbar. Doch die Eigentümer der anderen Wohnungen wollen nicht sanieren. Jetzt hat der BGH ein Machtwort gesprochen.

Mehrere Wohnungseigentümer unter einem Dach. Da gibt es häufig Streit ums Geld - etwa bei Sanierungen. Wichtige Renovierungen an den gemeinschaftlichen Teilen eines Gebäudes müssen aber ohne Ausnahme alle sofort mitfinanzieren. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe am Freitag in einem Grundsatzurteil entschieden.

Worum ging es in dem Fall?

Eine Gemeinschaft von mehreren Wohnungseigentümern stritt um die Sanierungskosten: Der Klägerin gehört die Kellerwohnung, die Beklagten sind Eigentümer der Wohnungen im Erdgeschoss und unter dem Dach. Die Kellerwohnung ist feucht und mittlerweile unbewohnbar. Sie müsste saniert werden. Veranschlagte Kosten: rund 55 000 Euro. Als die anderen nicht mitzahlen wollten, zog die Klägerin vor Gericht.

Was entschied nun der BGH?

Er gab der Klägerin in letzter Instanz recht: "Es kann doch nicht sein, dass die Parteien oben im Trockenen sitzen und die Klägerin im Keller hat eben Pech gehabt", sagte die Vorsitzende BGH-Richterin Christina Stresemann in Karlsruhe dazu.

Wie begründet das Gericht sein Urteil?

Es gilt der Grundsatz: "Mitgefangen - mitgehangen". Wohnungseigentümer müssen demnach die Sanierungen für diejenigen Teile am Gebäude zusammen zahlen, die ihnen auch gemeinsam gehören: Das sind unter anderem die Außenwände des Hauses, das Treppenhaus und das Dach. Dazu gehört auch eine Kellerwohnung, wenn wie hier die Außenwände verfaulen. Nicht ganz so dringende Maßnahmen dürfen dem BGH zufolge zwar schon mal aufgeschoben werden, etwa weil gerade das Geld fehlt.

Aber?

Schluss ist bei "zwingend erforderlichen Sanierungen" wie etwa bei Schimmelbefall, Feuchtigkeit in den Wänden oder beim Hausschwamm. Hier müssen die Eigentümer unverzüglich handeln und finanziell ohne Ausnahme zusammenhalten. Es ist egal, ob einer zu arm oder zu alt ist oder meint, von der Renovierung gar nicht zu profitieren.

Und wenn sich die anderen Eigentümer wie hier weigern?

Dann können sie sich schadenersatzpflichtig machen, entschied der BGH außerdem. Wer also eine notwendige Sanierung verhindert, muss dem Geschädigten die dadurch entstehenden Zusatzkosten zahlen. Auch im vorliegenden Fall sehen die Richter die anderen Eigentümer in der Pflicht. Das Landgericht Koblenz als Vorinstanz muss aber noch die genaueren Umstände ermitteln.

Und wenn man sich die Sanierung wirklich nicht leisten kann?

Dann hat man dem BGH zufolge Pech gehabt. "Eine Eigentumswohnung muss man sich leisten können", sagte Stresemann dazu. Auch wenn das hart klinge. Denn die anderen Eigentümer hätten ein Recht darauf, das Gebäude instand zu halten.

Wen betrifft das Urteil?

Es betrifft all diejenigen, die eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus besitzen. Dabei ist gleich, ob sie selbst darin wohnen oder vermietet haben. 2011 gab es in Deutschland nach Angaben des Eigentümerverbands Haus & Grund knapp neun Millionen derartige "Wohneinheiten", das sind 22,1 Prozent aller Wohnungen in Deutschland.
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