22.01.2018 - 17:58 Uhr
Oberpfalz

Interview mit Immobilien-Experten von Sparkasse und Volksbank-Raiffeisenbank Keine Schnäppchen-Region Oberpfalz

Amberg/Weiden. Zur Entwicklung des Immobilienmarktes in der mittleren und nördlichen Oberpfalz äußern sich im Interview Morena Frieser, Leiterin des Immobilienzentrums der Sparkasse Amberg-Sulzbach, und Thomas Ludwig, Vorstand Volksbank Raiffeisenbank.

In den Baugebieten rührt sich was: Nach einigen mageren Jahren steigt die Zahl der Baugenehmigungen.
von Jürgen Herda Kontakt Profil

Nach dem Bericht der Gutachterausschüsse zahlten Käufer 2016 für Wohnungen, Häuser und Bürogebäude fast 25 Prozent mehr als 2014. Gilt das auch für die Region?

Frieser: In unserer Region hatten wir die vergangenen Jahre Preissteigerungen von 10 bis 15 Prozent. Für 2018 prognostizieren wir einen Anstieg von bis zu 15 bei guter bis mittlerer Lage und von rund 5 Prozent bei gehobener Lage - da kommen wir von einem hohen Sockel.

Ludwig: Der Preisanstieg seit 2005 betrug bundesweit 21,5 Prozent - in Weiden waren es 32, im Landkreis Neustadt 11, im Landkreis Tirschenreuth 10 Prozent. Sie sehen, wie die Schere auseinandergeht. In München sind es sogar 80 Prozent.

Kaufen mehr Investoren oder mehr Selbstnutzer?

Frieser: Die meisten Kunden wollen selbst im gekauften Objekt wohnen, die Immobilie als Anlagemöglichkeit rückt aber immer mehr in den Fokus.

Ludwig: Je nach Projekt wächst die Anzahl der Anleger. Menschen in unserer Region investieren gerne in ihrer Nähe. Früher wurden Anleger durch den Zinseszinseffekt reich. Heute geht's darum, Vermögensvernichtung zu vermeiden. Beim gesunden Mix kann die Immobilie ein Thema sein. Wir haben einige 100 Vormerkungen, die sich vor allem auf die Stadt Weiden fokussieren. Viele wollen ein Penthaus in der Stadt, um langfristig wertstabil zu investieren.

Welche Besonderheiten weist die Oberpfalz auf: Begehrte oder problematische Lagen - stimmt die demografische Annahme, dass sich der ländliche Raum entleert?

Frieser: Es gibt schon einzelne, die sich im Alter von ihrem Einfamilienhaus verabschieden und sich eine Wohnung in der Stadt suchen - barrierefrei, fußläufig ins Zentrum. Im Normalfall aber bleiben die Oberpfälzer im Eigenheim, da sind sie ortsverbunden. Und für junge Familien sind die Preise auf dem Land attraktiv. Dort ist Wohneigentum noch bezahlbar. Eine generelle Entleerung des ländlichen Raums können wir nicht bestätigen. Wichtig für eine Entscheidung sind die individuellen Interessen unserer Kunden, die Infrastruktur vor Ort, wie z.B. die Versorgung mit Kindergärten und Schulen.

Ludwig: Die wirtschaftliche Entwicklung und die Preisentwicklung in Regensburg sind extrem stark. In der nördlichen Oberpfalz ist Weiden der Leuchtturm und mit Abstand das Oberzentrum. Erfolgsgeschichten von Unternehmen wie Winkler in Parkstein, IGZ in Falkenberg, den diversen Firmen Ziegler in Stein bei Tirschenreuth oder beim Liebensteiner Kartonagenwerk sind für den ländlichen Raum ein Segen. Viele qualifizierte Arbeitsplätze sind neu entstanden, Leben und Arbeiten im ländlichen Raum bleiben erhalten. Auch im Tirschenreuther Rosengarten entstand mit einem untypischen Mehrfamilienhaus etwas Besonderes. Im Bärnauer Land haben wir Nachfrage, die Preise sind aber deutlich niedriger. Deshalb ist es wichtig, dass Menschen wie Bürgermeister Alfred Stier dort so engagiert anschieben.

Wie bewertet man eine Immobilie: Zustand, Lage, Modernität - wie geht Ihr Gutachter da genau ran?

Frieser: Unsere Makler haben viel Erfahrung mit der Bewertung einer Immobilie. Zusätzlich stehen ihnen wichtige regionale Vergleichszahlen zur Verfügung, um die Lage, Ausstattung und Zuschnitt einer Immobilie zu bewerten. Grundsätzlich erfolgt eine Besichtigung der zu bewertenden Immobilie. Je nach Zustand gibt es dann Zu- oder Abschläge.

Wie groß ist denn Ihr Makler-Marktanteil bzw. der Banken im Allgemeinen - der Zusammenhang Kunde, Finanzierung, Immobilie leuchtet ja irgendwie ein ...

Ludwig: Unsere City-Immobilien gibt es seit 35 Jahren. Wir haben 2500 Immobilieninteressenten in der Datenbank, haben über 300 Immobilien in zwei Jahren verkauft und 150 vermietet. Ich denke schon, dass wir Marktführer sind in der Region. Natürlich ist es ein Vorteil, im eigenen Vertrieb viele Interessenten zu haben. Aber nicht nur Kunden suchen unser spezielles Know-how.

Gilt die Faustregel noch, dass man 20 Prozent Eigenkapital mitbringen sollte - wie großzügig können Sie Kredite vergeben?

Frieser: Kredite werden nicht anders vergeben als vor zehn Jahren. Wichtig ist, dass der Kunde die Belastung langfristig tragen kann - mit Puffer für einen möglichen Zinsanstieg. Ein Eigenkapital von 20 Prozent ist nicht mehr die Regel. Theoretisch geht es auch ganz ohne, vorausgesetzt, dass die finanziellen Rahmenbedingungen passen. Unsere Wohnbauspezialisten stellen jede Finanzierung individuell auf eine solide Basis. Die Finanzierung ist mit möglichen staatlichen Förderungen maßgeschneidert auf die persönliche Kundensituation. Es geht nicht nur darum, ein Haus zu kaufen oder zu bauen, sondern darum, ein Zuhause zu schaffen.

Ludwig: Wünschenswert ist es schon, aber wir sehen eine große Bandbreite an Möglichkeiten. Kapitalanleger zahlen oft komplett. Das extrem niedrige Zinsniveau bietet auch Kunden mit weniger Kapital die Chance, Eigentum zu erwerben. Sie haben automatisch deutlich höhere Zinsabschlusszeiten von bis zu 30 Jahren und wir müssen dem Kunden das Zinsänderungsrisiko klarmachen. Entscheidend ist, dass wir für alle ein maßgeschneidertes Angebot finden.

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