Weniger Neubauten im Landkreis Neustadt/WN und in Weiden

Ein "Eigenheim ist die beste Altersversorgung", meint Heinz-Peter Hungbaur. Natürlich meint er das. Er ist stellvertretendes Vorstandsmitglied der Bausparkasse LBS Bayern. In Miete zu wohnen sei im Alter eine große finanzielle Belastung. Das Problem: Seit Beginn des Kriegs in der Ukraine hätten sich Zinsen für eine Baufinanzierung "in einer Geschwindigkeit entwickelt, die man seit Jahren nicht mehr erlebt hat", sagte Hungbaur in einem Pressegespräch in der Sparkasse in Neustadt. Vor zwei Jahren lagen die Zinsen bei etwa 0,7 Prozent, mittlerweile sind es 4 Prozent. Eigenheim muss man sich also auch leisten können.

Der Neubau-Sektor sei um 30 Prozent gegenüber dem Vorjahr eingebrochen, weiß der Bausparkassen-Verantwortliche. Das bestätigt auch Adrian Blödt aus Kohlberg, Obermeister der Fachgruppe Zimmerer in der Nordoberpfalz. Gerade bei der Mauerbauweise sei die Nachfrage stark gesunken. Er spricht von bis zu 40 Prozent. "Der Rückgang im Hochbaumauerwerk tut richtig weh." Gründe dafür nennt Blödt einige: zuvorderst die gestiegenen Zinsen. Dazu kämen der Wegfall von Zuschüssen durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) oder auch die gestiegenen Preise für Neubauten. "Zum Teil liegen allein schon die Preise für Baugrundstücke jenseits von Gut und Böse."

Selbst in Baugebieten werde nicht mehr so gebaut wie früher, sagt Gerhard Hösl, Vorstandsvorsitzender der Vereinigten Sparkassen Eschenbach-Neustadt/WN-Vohenstrauß. Erkennbar sei ein Trend hin zur Renovierung von vorhandenen Immobilien. Dies schone Ressourcen, "allerdings ist die Reaktivierung von nicht bewohnbaren Objekten schwierig, es muss sich schon lohnen", ergänzt Hans-Jörg Schön, Vorstandschef der Sparkasse Oberpfalz Nord. Wegen des Themas Heizung herrsche hier derzeit eine große Unsicherheit, erläutert Hösl. Je größer eine Immobilie sei, desto schwerer sei sie in energetischer Hinsicht zu sanieren. Hier sollte die Regierung lieber durch Zuschüsse Anreize schaffen, statt auf "Verbotspolitik" zu setzen, meinte Hösl.

Zuschüsse für die energetische Sanierung gibt es in der Tat, weiß Obermeister Blödt. Er spricht von bis zu 30 Prozent. Entsprechend werde mehr saniert. "Aber die Nachfrage nach Sanierungsmaßnahmen insgesamt springt nicht so massiv an wie gedacht", klagt er. Stärker im Kommen sei die Nachverdichtung. Die Menschen bauen das Elternhaus um, stocken auf, bauen an. Das gehe ruckzuck. Vor allem in Holzbauweise. Billiger gerät es obendrein.

Das Eigenheim gerät aber so oder so mit der Zinsentwicklung noch teurer, immer weniger können es sich noch leisten. "Der sprunghafte Anstieg der Zinsen verteuert die Finanzierungen und schränkt den Kreis potentieller Immobilienkäufer ein. Nicht jeder Eigenheimwunsch, der auf dem alten Zinsniveau realisierbar gewesen wäre, kann jetzt noch erfüllt werden", erklärt Hungbaur. Dennoch sei das Interesse an Eigenheimen in der Region groß. Eine gute Nachricht hat der Vorstandsvorsitzende der Sparkasse Oberpfalz Nord im Gepäck: "Wir rechnen damit, dass Preisspitzen, die wir in den vergangenen beiden Jahren gesehen haben, tendenziell abschmelzen werden. Insbesondere für Objekte, die aufgrund ihrer Lage oder Ausstattung weniger attraktiv sind, sind Preisabschläge zu erwarten", sagte Hans-Jörg Schön. Werden also wieder realistischere Preise aufgerufen? "Aufgrund der Nachfragesituation erwarten wir in der Breite des Marktes keine starke Verbilligung", bremst Schön die Hoffnung.

Tatsächlich bestätigt auch Adrian Blödt, die Materialkosten würden wieder sinken. Gerade bei Holz und Dämmstoffen entspanne sich die Lage an der Preisfront. Allerdings würden die Materialkosten bei einem Neubau nur bei durchschnittlich 25 Prozent liegen, eine Preisentspannung schlage deshalb nicht großartig auf den zu zahlenden Gesamtbetrag durch.

Markt stabilisiert sich

Seit 2010 sei der bayerische Immobilienmarkt laut Sparkasse ständig gewachsen. Damit sei es im vergangenen Jahr vorbei gewesen. 2022 sind in Bayern Wohn- und Gewerbeimmobilien für rund 66 Milliarden Euro ge- und verkauft worden – etwa neun Prozent weniger als im Vorjahr. Dies lasse sich aus dem Grunderwerbsteueraufkommen errechnen. In Weiden betrug 2022 das Volumen der Immobilientransaktionen rund 145 Millionen Euro (2017: 98 Millionen Euro), im Landkreis Neustadt 167 Millionen Euro (2017: 126 Millionen Euro). Mittelfristig sei der Markt um 62 Prozent gewachsen. "Nach dieser dynamischen Entwicklung verzeichnen wir seit Mitte vergangenen Jahres eine Stabilisierung am Markt, die sich auch heuer fortsetzen dürfte", prognostiziert Schön. Die beiden Sparkassen hätten im vergangenen Jahr 109 Objekte vermittelt. Der Wert der Kaufobjekte habe circa 27 Millionen Euro erreicht. An Baufinanzierungen seien rund 197 Millionen Euro zusammengekommen, berichtete Hösl. Zudem scheine "der gute alte Bausparer" wieder interessanter zu werden.

Der Bedarf an Wohnraum bleibe zudem hoch. "Wir werden in Bayern mehr Menschen werden", sagt Hungbaur. Bis 2041 würden 714.000 mehr Bürger im Freistaat leben. Bei der Bautätigkeit sei dagegen "kein zusätzlicher Schwung zu erkennen". Da steckt auch ein wenig Psychologie dahinter, vermutet Obermeister Blödt und ist optimistisch: Die Nachfrage würde sich wieder stabilisieren. Vielleicht auf einem etwas niedrigerem Niveau, weil Überzeichnungseffekte wegfielen. Vielleicht auch, weil das Komfortbewusstsein als Preistreiber wieder etwas zurückgehen könnte. "Früher tat es die Gurtlösung. Heute verbauen wir ausschließlich elektrische Rollladen." Auch ein Trend. Wenn auch bei unterm Strich dafür weniger Neubauten.