Die Immobilie bei Trennung und Scheidung

Von RAin Dr. Christiane Bardenheuer

Die eigene Wohnimmobilie ist für Ehepaare der Lebensmittelpunkt, das Zuhause der gemeinsamen Kinder sowie ein wesentlicher Vermögenswert und Bestandteil der Altersvorsorge. Entsprechend emotional geht es bei der Scheidung zur Sache, wenn es um den Verbleib beziehungsweise die weitere Nutzung des Familienheimes geht.

Dabei stellt sich zunächst die Frage, wer Eigentümer der Immobilie ist. Meist gehen die Ehegatten davon aus, dass die Immobilie beiden gehört. Dies ist aber nicht der Fall, wenn nur einer der Ehegatten im Grundbuch steht. Denn nur dies weist die rechtmäßigen Eigentümer aus, auch wenn die Immobilie von beiden Ehegatten „gebaut“ wurde.

Nach einer Trennung stellt sich dann die Frage, wer geht, wer bleibt? Das gemeinsame Eigentum am Haus oder an der Wohnung bleibt in jedem Fall trotz Trennung und Scheidung bestehen. Die Immobilie kann nur gemeinsam verwertet werden. Das heißt, ein Ehepartner kann von dem anderen nicht verlangen, aus dem Haus auszuziehen. Zwar kann jeder Ehepartner freiwillig zu jeder Zeit ausziehen, der Auszug mit den minderjährigen Kindern bedarf jedoch der Zustimmung des anderen Elternteils.

Wer im gemeinsamen Haus wohnen bleibt, hat einen sogenannten Wohnvorteil. Dieser entspricht im ersten Jahr der Trennung noch nicht denn ortsüblichen Mietwert, sondern ist ein Schätzwert. Mit Ablauf des Trennungsjahres muss diese ortsübliche Miete allerdings angesetzt werden. Wer wohnen bleibt, bezahlt die laufenden Kosten des Hauses. Die Raten für den gemeinsamen Hauskredit sind von beiden hälftig zu bezahlen oder mit dem Unterhalt zu verrechnen. Nutzungsentschädigung, Wohnvorteil und Darlehensraten können erheblichen Einfluss auf die Höhe des Ehegatten- und Kindesunterhalt haben. Von daher muss für die Trennungszeit eine sachgerechte Lösung gerade im Hinblick auf das Kindeswohl gefunden werden.

Nach dem Trennungsjahr sollte vereinbart werden, wie die gemeinsame Immobilie verwertet werden soll. Ganz grundsätzlich muss darauf hingewiesen werden, dass die Scheidung an sich die Aufteilung des gemeinsamen Vermögens und insbesondere des Immobilienvermögens nicht regelt. Der Gesetzgeber bietet hier keine Lösung an. Von daher ist es sinnvoll zunächst den Wert der Immobilie zu ermitteln, so dann müssen sämtliche Zahlungsverpflichtungen erfasst und eine Wirtschaftlichkeitsberechnung unter Berücksichtigung der Trennungsfolgen, wie zum Beispiel des zu zahlenden Unterhalts, des etwaigen Nutzungsvorteils, etc. erstellt werden.

Die Eheleute haben danach folgende Optionen:

1. Das Haus zu verkaufen.

2. Das Haus aufzuteilen.

3. Das Haus zu vermieten.

4. Das Haus zu versteigern.

5. Den Anteil der anderen Partei am Haus übernehmen.

Schlussendlich müssen die gemeinsamen Eigentümer eine Lösung finden. Sollten sich die Eheleute nicht einigen können, so bleibt nur noch die Teilungsversteigerung. Ein solches Verfahren ist für beide Ehepartner kaum kalkulierbar und mit wirtschaftlichen Risiken verbunden. Von daher bietet es sich zunächst an von einem spezialisierten Rechtsanwalt errechnen zu lassen, ob ein Zugewinnanspruch zugunsten eines Ehegatten besteht. Möglicherweise kann dieser bei Übernahme eines Hausanteils verrechnet werden.

Die Verteilung des Hauserlöses sollte dann ebenfalls zwischen den Eheleuten vereinbart werden. Nachdem der Gesetzgeber hier keine Regelung hinsichtlich der Verwertung des gemeinschaftlichen Anwesens vorsieht, ist es ebenfalls denkbar, dass die Ehegatten auch nach der Scheidung, Miteigentümer bleiben. Man sollte aber auf jeden Fall einen Vertrag zwischen den Parteien, der die Regelung der Kosten, wie Schönheitsreparaturen, etc. vorsieht, schließen. Es sollte die Verteilung des Erlöses bei einem späteren Verkauf mitgeregelt werden.

Nachdem es sich um sehr komplizierte rechtliche Fragestellungen handelt empfiehlt es sich frühzeitig einen Fachanwalt/in für Familienrecht zu Rate zu ziehen.