Die Eigenbedarfskündigung

Von Rechtsanwalt Andreas Taubmann

Die Eigenbedarfskündigungen haben in den letzten Jahren spürbar zugenommen. Das ist Anlass genug, sich mit den Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung zu beschäftigen.

Eigenbedarf

Der Vermieter darf wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Ob ein berechtigter Eigenbedarf vorliegt, wird im Streitfall von den Gerichten für jeden Einzelfall entschieden. Dabei werden auch die Interessen des Mieters berücksichtigt. Grundsätzlich wird der ernsthafte Entschluss des Vermieters, die Wohnung selbst nutzen zu wollen, akzeptiert.

Ein berechtigter Eigenbedarf kann sogar vorliegen, wenn der Vermieter die Wohnung nur als Zweitwohnung nutzen möchte (BGH VIII ZR 19/17), wobei die Gerichte hier zunehmend strenger werden (LG Berlin, 64 S 340/21). Außerdem darf der vom Vermieter geltend gemachte Bedarf an Wohnraum nicht weit überhöht sein. Zum Beispiel wurde der Eigenbedarf in einem Fall verneint, in dem der Vermieter eine Vier-Zimmer Wohnung mit 120 Quadratmetern für seine noch in Ausbildung befindliche Tochter verlangt hatte (LG Berlin 64 S 50/20). Eigenbedarf kann vorliegen, wenn der Vermieter pflegebedürftig wird und eine größere Wohnung benötigt, um eine Pflegekraft aufzunehmen. Auch eine deutliche Verkürzung des Arbeitsweges für den Vermieter kann eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen.

Alternativwohnung

Steht dem Vermieter noch eine andere geeignete freie Wohnung zur Verfügung, kann dies den Eigenbedarf ausschließen. Ist die freie Wohnung für den Vermieter nicht geeignet, muss er sie in der Regel wenigstens dem Mieter anbieten. Verstößt der Vermieter gegen diese Anbietpflicht, können dem Mieter Schadenersatzansprüche zustehen (BGH VIII ZR 232/15).

Wegfall des Eigenbedarfs

Fallen die Gründe für die Eigenbedarfskündigung nachträglich weg – zum Beispiel weil die Wohnung wegen eines berufsbedingten Wegzugs doch nicht mehr benötigt wird-, muss der Vermieter dies dem Mieter mitteilen. Diese Mitteilungspflicht besteht bis zum Ablauf der Kündigungsfrist.

Fällt der Eigenbedarf also nach der Kündigung, aber vor Ablauf der Kündigungsfrist weg, kann der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Teilt der Vermieter den Wegfall des Eigenbedarfs nicht mit oder ist die Kündigung von vornherein nur vorgeschoben, können Schadenersatzansprüche des Mieters entstehen.

Bei Vertragsschluss vorhersehbarer Eigenbedarf

Spielt der Vermieter bereits bei Abschluss des Mietvertrages mit dem Gedanken, die Wohnung später wegen Eigenbedarfs zu kündigen, sollte er den Mieter hierüber zumindest schriftlich im Mietvertrag aufklären. Ansonsten riskiert der Vermieter, dass die spätere Kündigung unwirksam ist (BGH VIII ZR 154/14).

Angaben in der Kündigung – Kündigungsfrist

Der Vermieter muss in der schriftlichen Kündigung stets die Kündigungsgründe angeben. Die Rechtsprechung stellt an die Begründung der Eigenbedarfskündigung relativ hohe Anforderungen. Der Eigenbedarf muss so konkret und ausführlich in der Kündigung dargelegt werden, dass der Mieter die Kündigung auf Nachvollziehbarkeit hin überprüfen kann.

Vermieter sollten bei der Formulierung der Kündigung im Zweifel anwaltlichen Rat einholen. Denn sollte die Begründung nicht ausreichen, kann der Vermieter keine Gründe nachschieben. Er kann nur eine neue Kündigung mit neuer Kündigungsfrist aussprechen. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate, wobei der Zugang der Kündigung am dritten Werktag des ersten Monats der Frist noch ausreichend ist.

Die Kündigungsfrist verlängert sich jedoch nach fünf und acht Jahren Mietdauer um jeweils drei Monate, so dass die maximale Kündigungsfrist neun Monate beträgt. Außerdem muss der Vermieter den Mieter in der Kündigung auf die Möglichkeit des Widerspruchs wegen sozialer Härte sowie auf Form und Frist des Widerspruchs hinweisen.