Das reine Chaos herrschte um 1800 in der Stadt. In den „Wirths- und Bürgerhäusern“, „selbst in den Wohnungen der Bürgermeister“ werde die Nächte hindurch gezecht, gespielt und gelärmt“: „Bei Nacht wandern die Leute mit brennenden Spleissen und Spänen auf offener Straße umher". Die Stadt unternehme nichts dagegen. Polizisten und „abgeordnete Gerichtsleut“ würden nicht nur misshandelt, sondern auch mit „anderen Gewaltthätigkeiten“ bedroht. Wenn ein Abgeordneter der Stadt Schulden eintreiben wolle, werde er nur ausgelacht.
Neben der fehlenden Erziehung und Bildung nennt der "Regierungskommssär" Destouches das Faktum, dass seit Jahren keine ordnungsgemäßen Kommunalwahlen durchgeführt worden waren, was die Amberger Regierung einfach hingenommen habe. Die Bürgermeister seien alt und unfähig. Niemand wolle das Amt übernehmen. 1788 war nach 32 Jahren Tätigkeit Michael Vichtl im Amt gestorben. Bis 1811 blieb das Amt des ersten Bürgermeisters vakant – aber es gab noch seinen Stellvertreter Lorenz Dorfner, aus Hirschau gebürtig. 1772 war er gewählt worden. Er war 34 Jahre im Amt, als er 1811 mit 76 Jahren aufhörte. Da in all den Jahren kein Kandidat zur Verfügung stand, lehnte die Regierung mehrfach seinen Rücktritt ab.
Das galt auch für Michael Aign, der 1786 als dritter Bürgermeister gewählt worden war. Er starb mit 85 Jahren nach 28 Jahren als Bürgermeister und war letztlich blind sowie taub. Länger im Amt war nur Georg Haasmann, der 35 Jahre an der Stadtspitze stand (1697–1731). Jeder mögliche Bewerber sagte dankend ab, als er die Schulden und die Verwaltung der Stadt gesehen hatte.
Von 1789 bis 1811 gab es keinen ersten Bürgermeister. Dass sich dann der Maurermeister Peter Edlbacher (1812–1815) erbarmte, muss man ihm hoch anrechnen. Vier Jahre nach seinem Tod hatte die Stadt anscheinend wieder niemanden. Albert Furtner hat trotz aufwendiger Suche in den historischen Unterlagen keinen Beleg dafür gefunden. Im 19. Jahrhundert, ab 1820, wurde es auch dadurch besser, dass sich nun Geschäftsleute um die Stadtverwaltung kümmerten. Eine allgemeine und direkte Wahl gab es immer noch nicht. Der Magistrat und die Gemeindebevollmächtigten – nur letztere wurden von den stimmberechtigten Bürgern gewählt – bestimmten das Stadtoberhaupt.
Franz Prunhuber bekleidete das Amt von 1824 bis 1842, Johann Vogl von 1843 bis 1854 sowie von 1860 bis 1866. Ihm folgte 1854 der Tuchmacher Simon Prunhuber aus dem „Hansahaus“ . Er arbeitete mit sechs Tuchknappen und lieferte Tücher, auch ein blaues Militärtuch auf der Achse nach Amberg. Die Prunhubers und Vogl waren untereinander verwandt.
1893 wurde der Schmied und „Kalkbrennereibesitzer“ Johann Scherm zum Bürgermeister gewählt, der späterer Hausname war "Scherm-Karl". Zum ersten Mal in der Stadtgeschichte gab es eine öffentlich auftretende Opposition. Es war die Zeit, in der sich in Bayern Parteien organisierten. Diese fand sich in einem „Bürgerverein“ zusammen, der von der Familie Kleber (heute Höller neben ehemaligem Amtsgericht) angeführt wurde. Der Bezirksamtmann schreibt dazu an die Regierung, dass er beide Kandidaten für wenig geeignet halte. Die Vorwürfe gegen den amtierenden Bürgermeister könne man vernachlässigen.
Machen wir einen Sprung: Nun wurde der Bürgermeister direkt von Frauen und Männern gewählt. 1929 erklärte in der „Bürgervereinsversammlung“ am 10. November „ein hiesiger Bürger“, „daß er demjenigen, der bei heutiger Zeit es wagt, den Bürgermeisterposten zu übernehmen“, „ein gut erhaltenes Motorrad als Anerkennungspreis übermitteln werde“ (Eschenbacher Volkszeitung). Das war kurz nach dem Börsencrash in New York. Für den Stadtrat kandidierte die BVP und eine „Tarnliste“ der NSDAP in der Bezirkstadt.
Die Schulden der Stadt waren groß, das Rentamt (Finanzamt) war verlegt worden. Auch die Arbeitslosigkeit war groß. Gerber Johann Schmidt kandidierte nicht noch mal. Er wurde aber gewählt. Denn die Wähler konnten einfach einen Namen auf den Stimmzettel schreiben, und er erhielt viele Stimmen. Ob er das Motorrad bekommen hat, ist unklar.
1933 gewann der Lederhändler Josef Ficker (Bayerische Volkspartei ) die Wahl am 5. März 1933. Da er nicht Mitglied der NSDAP war, erhielt er nicht die Bestätigung der Kreisleitung. An seiner Stelle wurde der Land- und Gastwirt sowie Eisenhändler Johann Anton Schmidt ohne nochmalige Wahl eingesetzt. Zu gestalten hatte er wenig, denn das übernahmen nun die Parteiorganisationen. Nach seinem Tod 1944 trat Ernst Burger ohne Wahl an dessen Stelle.
1945, auch diesmal ohne Wahl, brachten die Amerikaner Josef Ficker wieder ins Amt. In der ersten freien Wahl nach 13 Jahren (1946) wurde er im Amt bestätigt. Einer seiner Söhne, Walter Ficker, gestaltete die Stadt insgesamt 22 Jahre lang, von 1956 bis 1966 sowie von 1978 bis 1990.
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